Ipari csarnok akadémia 2025/1. rész: Miért éri meg jobban csarnokot építeni, mint lakást venni?

Az “Ipari Csarnok Akadémia 2025” legelső adásában három elismert szakértő vette górcső alá az ipari ingatlanpiac jelenlegi helyzetét és a várható trendeket. A beszélgetés résztvevői Rátkai Tamás közgazdász (a KAVOSZ Vállalkozásfejlesztési Zrt. igazgatósági elnöke), Balogh László (az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője) és Rédai Tibor építészmérnök (a Rédai Konzultációs Mérnökiroda ügyvezetője) voltak. A fókuszban a dinamikusan változó beruházási környezet állt, amely az elmúlt évek válságai után is tartogat meglepetéseket.

A lakáspiac lejárt lemez, az ipari ingatlan a jövő? Balogh László szerint az elmúlt évek globális eseményei, mint a Covid és az orosz-ukrán háború, alaposan felbolydították az ingatlanpiacot. A szakértő úgy véli, befektetési szempontból a lakáspiac ma már “lejárt lemez”, hiszen az árak a csúcsra értek, és a bérleti piac nem bír el további emeléseket, így a hozamok bruttó 5% körül stagnálnak. Ezzel szemben a befektetők figyelme az ipari ingatlanok felé fordul: megjelentek például az úgynevezett ipari társasházak, ahol kisebb, néhány száz négyzetméteres egységeket is meg lehet vásárolni, ami ideális a KKV-szektor számára. Rédai Tibor adatai is ezt támasztják alá: egy ipari ingatlan kiadásával akár a lakáspiacon elérhető hozam háromszorosát is realizálni lehet. Ráadásul egy csarnok bérbeadása sokkal kényelmesebb: a bérlők jellemzően 5-10 évre írnak alá, és a karbantartási igény – ellentétben egy gyermekes családnak kiadott lakással – minimális. A digitalizáció és az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése miatt a logisztikai igények is megnőttek, ami folyamatosan pörgeti az ipari ingatlanok piacát. Rédai hozzátette, hogy maguknak az ipari ingatlanoknak az ára is megduplázódott az utóbbi időben, nagyjából 170 ezer forintról 400 ezer forint körüli négyzetméterárra emelkedett.

Vidékre költözik az ipar – és megjelent a “csarnok-luxus” Balogh László rávilágított, hogy az ipari ingatlanpiac motorja egyre inkább vidékre költözik Budapestről. Rédai Tibor ezt a fővárosi agglomeráció drágulásával magyarázta: az M0-ás peremén egy üres telek ára ma már elérheti az 52.000 Ft/négyzetmétert, így a beruházók inkább távolabb, olcsóbb területeken építkeznek. Ennek a horizontális terjeszkedésnek azonban komoly határt szab az infrastruktúra, elsősorban az áram- és vízellátás biztosítása.

A beszélgetés egyik legmeghökkentőbb része az volt, amikor Rédai elárulta, hogy a modern ipari csarnokokban ma már megjelenik a luxus is. Mivel a tulajdonosok rengeteg időt töltenek a telephelyükön, sokszor saját kényelmükre szabják azokat: teniszpályákat, billiárdasztalt, szivarszobát, sőt, luxuslakást jakuzzival, vagy éppen magán autógyűjteményüknek fenntartott pazar garázst építtetnek a csarnokokba.
Külföldi multik és a magyar alvállalkozók esélyei Rátkai Tamás finanszírozási szemszögből elmondta, hogy a hatalmas, világszintű magyarországi beruházások (mint a kecskeméti Mercedes gyár építése) egy kis fáziskéséssel óriási lökést adnak a magyar KKV-szektornak is. Amikor a nagyüzemek beszállítói hálózata elkezd kiépülni, a magyar cégeknek is ingatlanokra és finanszírozásra van szükségük. Rátkai kiemelte: a modern, automatizált technológiák miatt ma már magasan képzett munkaerő dolgozik ezekben a csarnokokban, akiknek a kiszolgálására helyben lakóparkok, iskolák és szolgáltatások is épülnek, ami egy komplex urbanizációs fejlődést indít be.

Tippek a jövőre: Válság alatt tervezz, utána építs! Rédai Tibor hasznos tanáccsal zárta a gondolatmenetet: a beruházóknak a gazdasági lassulás időszakát kellene a tervezésre és előkészítésre felhasználniuk. Jelenleg ugyanis a piac hajlamos arra, hogy válságban mindenki lefékez, majd a fellendülés pillanatában mindenkinek azonnal kell az új csarnok. Technológiai téren is komoly az előrelépés: a magyar csarnokok ma már hozzák a nyugati (osztrák vagy német) minőséget. Rédai szerint megéri a prémium hőszigetelésbe (pl. 20 cm-es szendvicspanelekbe) fektetni, mert ez hetekkel lerövidíti a hűtési és fűtési szezont, ami a jövőben óriási költségmegtakarítást jelent a fenntartás során.

Az ipari csarnoképítés bonyolult témakörében elengedhetetlenek a hiteles, naprakész információk, amelyek valóban segítenek a célirányos tájékozódásban és így a beruházó számára leghasznosabb döntések meghozatalában.